Il Rent to Buy

Il Rent to Buy

Il Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133 (noto anche come “Sblocca Italia“) ha introdotto nel nostro ordinamento il contratto di rent to buy.

Il rent to buy presenta elementi propri di una locazione e di un preliminare di vendita. Con questa formula contrattuale:

-       Da un lato, un soggetto (detto concedente) dà in godimento un immobile ad un altro soggetto (detto conduttore), e quest’ultimo si obbliga a pagare un canone periodico;

-       Dall’altro lato, il conduttore, decorso un certo periodo di tempo, può decidere se acquistare o meno l’immobile, detraendo dal prezzo una quota parte del canone periodico già versata.

Il canone periodico

Il canone periodico, quindi, si compone di due parti: (a) una parte, infatti, è destinata a remunerare il godimento (come in una locazione), (b) mentre la residua parte ha la funzione di acconto (come in un preliminare), ed è destinata ad essere scomputata dal prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il diritto di acquisto.

Se invece entro il termine convenuto il conduttore decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa di avere ogni effetto. Il concedente ha diritto alla riconsegna del bene e a trattenere l’intera componente del canone imputabile a remunerazione del godimento; dall’altro lato, il conduttore ha diritto alla restituzione della componente del canone imputata al prezzo di vendita.

Obblighi delle parti

Durante il periodo di godimento, i diritti e gli obblighi reciproci tra le parti sono soggette alla disciplina sull’usufrutto: 

(a)  il conduttore è tenuto a prestare inventario e a fornire ideona garanzia al concedente, salva espressa dispensa,

(b)  il conduttore deve farsi carico delle spese inerenti l’ordinaria amministrazione,

(c)  il concedente deve farsi carico delle spese concernenti la straordinaria amministrazione del bene.

Inoltre, secondo l’opinione prevalente, il conduttore può esercitare il diritto di voto in assemblea condominiale solo per le decisioni che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Inadempimento

In caso di inadempimento del conduttore, il concedente ha la facoltà di agire per la risoluzione del contratto e di trattenere i canoni fino a quel momento versati per l’intero importo, anche per la parte che avrebbe dovuto imputarsi al prezzo. Inoltre, se il rent to buy ha la forma dell’atto pubblico notarile, il concedente può rivolgersi direttamente all’ufficiale giudiziario per ottenere la riconsegna forzosa del bene, senza dover prima ottenere l’ordinanza del Giudice.

Viceversa, ove sia inadempiente il concedente, il conduttore ha la facoltà di agire per la risoluzione del contratto e pretendere dal concedente la restituzione della parte del canone che avrebbe dovuto imputarsi a prezzo, maggiorata degli interessi legali.

 Il ruolo del Notaio

Esistono molti contratti simili al rent to buy sul piano degli effetti economici; si pensi, ad esempio, alla vendita con riserva di proprietà, al preliminare ad effetti anticipati, alla vendita a prezzo rateizzato con iscrizione di ipoteca legale, alla vendita sotto condizione risolutiva di inadempimento, ecc.

Questi contratti, per quanto reciprocamente equiparabili sul piano di fatto, sono tra loro profondamente differenti sul piano giuridico: obblighi e diritti delle parti, effetti e conseguenze in caso di inadempimento, forma, aliquota d’imposta, ecc. Per sapere quando conviene stipulare un rent to buy piuttosto che una vendita con patto di riscatto o, ancora, un preliminare ad effetti anticipati è bene consultare il proprio Notaio di fiducia.