Superbonus

Plusvalenza da superbonus

La Legge Finanziaria 2024 ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza derivante da cessione immobiliare, rilevante ai fini della determinazione dei redditi soggetti a IRPEF (persone fisiche e società semplici).

La normativa dispone che se l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti lavori usufruendo di superbonus viene ceduta entro i 10 anni dalla fine lavori, la cessione dà luogo a plusvalenza tassabile, a meno che il fabbricato sia pervenuto per successione oppure sia stato adibito per la maggior parte del periodo di possesso ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Parti comuni condominiali e fruitore del bonus

Ai fini della determinazione della plusvalenza rilevano non solo gli interventi eseguiti direttamente sull’unità immobiliare ceduta, ma anche gli interventi eseguiti sulle (sole) parti comuni condominiali.

In altri termini, i lavori eseguiti usufruendo di superbonus sulle parti comuni condominiali rendono comunque plusvalente la cessione dell’appartamento, anche se su quest’ultimo non sono stati effettuati interventi.

Inoltre, la plusvalenza è tassabile in capo al cedente a prescindere dal fatto che il soggetto che abbia fruito dell’agevolazione da superbonus sia stato il cedente medesimo o altro soggetto (es., comodatario, locatario, ecc.).

Quanto pagare

La base di calcolo per determinare la plusvalenza (c.d. base imponibile) è costituita, come regola generale, dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo. Es., prezzo di acquisto euro 50, prezzo di vendita euro 100, costi di ristrutturazione euro 20. La base imponibile è di euro 30.

Tuttavia, i costi inerenti a lavori da superbonus 110% non rilevano ai fini del calcolo della plusvalenza derivante da cessione del bene entro i 5 anni dalla fine lavori. Di contro, essi rilevano solo per il 50% del loro ammontare in caso di cessione tra i 5 e i 10 anni dalla fine lavori.

Se, infine, i costi sono inerenti a lavori da superbonus 90% o 70%, essi rilevano sempre ai fini del calcolo della base imponibile.

Il senso della norma, pertanto, è quello di “punire” chi ha sostenuto costi per lavori da superbonus 110%.

Come risparmiare

Alle plusvalenze realizzate mediante le cessioni di immobili che hanno fruito di interventi agevolati superbonus si può applicare l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito, attualmente si applica al 26%.

Per potersi avvalere dell’imposta sostitutiva, il cedente deve farne espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione. In tal modo, il contribuente si sottrae al meccanismo per scaglioni progressivi che caratterizza il funzionamento dell’IRPEF e ottiene un notevole risparmio fiscale, bilanciato tuttavia dall’obbligo di liquidato immediatamente quanto dovuto all’Agenzia delle Entrate.